店やりたい！という思いも物件がなくては！なんだけど、
ここでやりたいかもとイメージする際に
僕がやってたことと余計な支払をしないような事柄を書いておきますね。
店やる予定の無い人でもまー興味ということで覗いてみてね
物件情報はどこから仕入れるのか
今や凄い数の居抜きサイト。
「居抜き」と検索するだけで
沢山出てきます。
僕が参考にしてるとこ
アットホーム、居抜き本舗、居抜き市場、ABC店舗、飲食店.COM等々。
アットホームは別格って感じ。（居抜き業者ではない）
他にも沢山あるんだけどサイトのメンテが雑で更新されてないから
すでに契約されている情報がそのままってところも多いし、
適当なベンチャーみたいな会社もあって以下にもそんな感じの適当な
若造使ってるところあるんだけどね。
必死さないし、売り手市場なのでどこまでも
タラタラしてるおバカな営業も多い。
営業担当を変えてもらったこと２回。
取り逃したら一生後悔するような問題だよ。
電話連絡や大家側へ確認等々、シームレスにやらん輩とは全く付き合う必要なし！
必ず、上司に話をして別の担当をお願いしたいとどんな事をされたのか明確にして
変えてもらってた。
しかし、クレームもさ、節度をわきまえつつ出ないと
更にパフォーマンス悪くなったり、さらには優先順位を落とされかねない。
お付き合いもちゃんとね！
登録すると居抜き情報が週に２回とか多いとこだと毎日とか
メールで送られてくるので凄い数が集まりだすんだ。
で、僕の場合メーラーはアウトルックなので以下のように初めに
フォルダを作ってから、ルールで振り分けてやってた。
更新された情報の判断材料としては
①自分の希望地域が掲載されていなければ破棄！
②歩き回ってどこの場所がどれだけ自分のビジネスに合うのかが判断できれば
希望地域以外でも住所を調べてみたりとそれもいいかもね。
③階数。これは重要でしょ。
ただ、ビルの状況やら、場所によっては２階以上の空中階だってみたいな
ことあるからね。ただ、一階だけしか考えてない人は迷わず破棄！
とりあえず全てに目を通して、見逃したなんてことのないように
破棄か、そのさきへ進むか判断してたよ。
いい物件全然でない！と思ってた時期、古い物件に時間を使ってしまったこと
あったなー。
サイトに掲載されてたから色々調べて翌日サイト掲載元へ連絡すると
すでに契約になってますとかあったね。
物件情報を見る際は、その物件情報が最近か確かめなくてはです。
で、これらのサイトに自分の情報を登録するんだけど、希望出店地域ね、自分で
店をこの地域で！ってのを先に決めないとね。
だって、こんな場所人が来るの？って場所ではできないでしょ。
あと重要なのは予算と図面。
（図面も詳細が無くてはスペースが使えるかどうか判断できないよ）
物件の多くは建物ができてから造作工事をしてスペースが変更になってる状態
だから自分で現地で図って、およその図面をすぐに作成しないとだよ！
これらのサイトに出てる金額の多くは税抜になってる。
税額も含めて、自分の許容できる金額がどうか、後、デカいのが
契約内容の中の敷金保証金、居抜き買取額これはデカいよ！
申し込んだ時点で契約に掛かる総額を税込で教えてもらう事これ一番重要！
総額が予算オーバーなら迷わず諦める事もできるからね。
賃料が安くても、居抜き買取金額が高いという事は
ラッキーであれば内装工事が必要ないとか、また購入予定だった機材が
設置された状態で入手できるということになる。
だけど、使えもしない故障した機器も含まれたり、そもそも運営イメージの
コンセプトから外れた機器があったとしても撤去、廃棄でさらに金が掛かる。
使えたとしても何十年も使っていていつ故障があるかなんの保証もない
スペースを取っている物で取り外す際は、他の機器をどかさないといけない
場合やさらにはキッチンの入り口やカウンターなどの造作設備を後に付けた場合
最悪、それらを壊さないと移動もできない場合もある。
ただし、それらの使えるか否かわからん機器を買い取らないとその物件は手に出来ない。
仲介手数料を払っているはずの居抜き会社は特に責任を負うわけでもないので
完全な売り手市場な訳。
この居抜き会社も大家さんや管理会社から依頼を直接受けていないものなら
仲介手数料をプラス一ヵ月分の家賃金額で契約時に加算されるし。
使えるかどうかもわからん造作設備に対して多額の手数料を徴収する会社もある。
その場合は、その物件が仲介を直接依頼している会社を不動産会社に知り合いでも
いれば探してもらってそこから入居の依頼を出せば、仲介手数料も変な手数料も
発生しないこともある。
（普通の不動産屋であれば、造作資産売買手数料的なものは請求されない）
居抜き業者によってはとられない場合もあるのでその辺を比べた上で
それでも必要であれば、余計な手数料分を支払ってでも物件を取りに行かなくては
ならないんだ。
幸い、僕には中学の同級生で不動産会社の社長が居るんで、居抜きサイトで
見つけた物件は、詳細をメールで送って、不動産会社でしか見る事の出来ない
情報網から探してもらうことをしていたんだ。
もちろん居抜き業者だけで募集されてる場合はそちらには掲載されないので
居抜き業者経由で物件に入居希望の申し込みをするわけだ。
おっと！その前に自分の予算だね。
どれだけお金持ってんのも重要だし。
借り入れてから！それでもいいけど借入先によっては審査に時間も掛かる。
そもそも契約時のお金を借り入れで賄う場合、日本政策金融公庫の場合は
敷金保証金のみ対象だからね！
手許に残らない物は対象とならず、しかも対象になるには見積もりが必要だからね。
だとするとさ、造作資産の場合、見積もりを作ってくれって要請しても相手も
飲食業だからね、そんなの作らねーよと一蹴されかねない。
自分で造作資産の内容を一覧にして見積もり作って、融資の対象にするために
御社でこちらを作ってもらったことにしてくださいと社判を押してもらうぐらいのこと
やらなあかんよ。
これは金融機関に確認をとらないとね。
物件取得にはその他、居抜きサイトに掛かれていない事柄も発生する可能性あるよ。
例えば、火災保険とか責任賠償保険、保証会社支払額とか。
居抜き会社によっては契約物件全てにごみ業者と電話回線業者を指定された上に
契約が絶対条件なんてところもある。
飲食店.COMはすごいしっかり金取るよ。
情報量も多いけど。
ま、会社としてはちゃんとしてる感じがする。
それはよいんだけど、物件により内装工事が必要であればそのお金も掛かるし、
いらない造作設備を壊したり、機器を廃棄するお金も必要だね。
で、あらたに足さなければならない機器が収容可能な物件かどうかも選ぶ際には
とても重要。
僕の場合、タンドール窯を設置したいから物理的にスペースがない物件はNG.
ただ絶対にこれでないとと考える前にオーブンで代用できないかとか
コンベクションでどう？みたいな考え方もあるよね。
費用対効果とクオリティの両面を見たうえで設置が必須か考えてみるのも手だよ。
この先はマーケティングかな。
とにかくその物件に自分から見て付加価値のあるものか否かが重要になるけど
普段歩いている場所だって、商売に向き不向きはわからないもんだよ。
実際に近隣の店舗に平日、休日のランチ、ディナーにどれくらい利用があるのか、
また客層はファミリー、カップル、会社員、一人客色々カウンター持ってリサーチ
してたよ。
そんで自分が店を開業したらどれくらいターゲットがいるのかを判断するわけさ。
店内のスペースから客席数を割り出して、スタイルを選んで（食ったら出てけ、
ゆっくり食べてけ）、平日、休日のランチ、ディナーの売上をシュミレートして
二か年の事業計画を立てて数字的にどう？と判断してた。
再開発とか地理的条件、人口動態とかいろいろな条件が将来的にどう影響するかも
判断材料には必要かも。
ま、そんなとこで「この物件いきますか？やめますか？」を
自問自答した一年だったということだよ。
申込んでからも申し込み順、順番関係なしで大家さんや居抜き譲渡主が判断する場合も
あるので、とりあえず申し込む。［申し込んでも契約しなければ断れるからね）
で、日中はリサーチ、結果が揃ったら収支のシュミレートを夜を徹して作るんだ。
正直、よいかも！と思った物件が出てくると寝る事もできなかったよ。
ま、こんな感じで物件選びをやってて、知ってれば大金を払わずに済むし
ってことで参考になりましたかね。
おっと！思いだした！
空中階やら奥まった物件は路面上に看板をだせるスペースの有無と
建物オーナーの許可がとれるかとか、広報面も考えないと、無人の砂漠に
店をだすみたいな感じになるよ。
